Inwestuj w nieruchomości Bielsko-Biała

Przynajmniej raz, każdy z nas w swoim życiu decyduje się na zakup nieruchomości, np. własnego mieszkania, domu, firmy lub gospodarstwa. Kupując nieruchomość osiągamy cel, jaki określony został w naszych wizjach i marzeniach.

Wielu z nas, nawet tych w pełni aktywnych zawodowo, przeraża zakup nowej nieruchomości mieszkalnej. Zbyt dużą wydaje się suma pieniędzy jaką należy zainwestować oraz zbyt długi jest okres oszczędzania, aby można było zebrać wymagany własny kapitał. Cena 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania zmienia się z roku na rok. Eksperci finansowi radzą, aby jak najwcześniej zaplanować zakup własnego mieszkania. Jako pierwszą własną nieruchomość można kupić kawalerkę, następnie po kilku latach zamienić za dopłatą na większe, min. 3 pok., mieszkanie o pow. ok. 75 m2, by w końcu po kilkunastu latach dotrzeć do ostatecznego etapu i kupić własny dom. Zaletą takiego podejścia jest fakt, że przy każdej kolejnej sprzedaży zwiększa się udział własnego kapitału koniecznego do sfinansowania zakupu następnej nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującym prawem, każdy zakup nieruchomości powinien być potwierdzony notarialnie. Jednak podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego niesie ze sobą stan, który jedynie poprzez utratę części wydanych pieniędzy da się szybko odwrócić. Powinien, więc być zawsze traktowany z rozwagą i zaangażowaniem jako długoterminowa inwestycja, która może nam również przynosić stały dochód, jeśli zdecydujemy się np. na jej wynajem. Ktoś może powiedzieć, tak, ale przecież mogę zakupioną nieruchomość następnego dnia sprzedać. Efekty takiego rozumowania realizowane w praktyce obciążone są utratą części zainwestowanych pieniędzy. Wartość nieruchomości określona jest przez cenę rynkową, która zależy m.in. od liczby ofert sprzedaży dostępnych na rynku nieruchomości i liczby chętnych do zakupu nieruchomości. Klient może zawsze nie przyjąć oferowanej po cenie rynkowej nieruchomości, nawet, jeżeli jest ona potwierdzona przez wycenę rzeczoznawcy.

Kupując dom na rynku wtórnym, używany już od dłuższego czasu, starajmy się zgromadzić wszystkie istniejące dokumenty, plany oraz zdjęcia z okresu jego budowy. Zawsze powinniśmy być przygotowani na przeprowadzenie remontów i modernizacji. Dach oraz stropy nie powinny wymagać przebudowy, gdyż jest to kosztowny remont związany z wymianą m.in. izolacji dachu. Szczególnie przy nabywaniu starszych domów należy sprawdzić stan stropów i izolacji dachu, grubość i rodzaj ścian. Nowoczesne ściany z cegieł posiadają grubość ok. 36 cm. Ponadto warto sprawdzić stan wszystkich pomieszczeń, czy nie są przypadkiem zagrzybione. Czy piwnice nie są zawilgocone i czy są od zewnątrz izolowane? Czy ocieplenie domu spełnia swoją funkcję, w jakim stanie i jakiego rodzaju są okna (współczynnik przenikania ciepła, szczelność okien, czy hałas jest efektywnie tłumiony?). Stan podłoża, na jakim zbudowany został dom jest również ważny, teren miękki i mokry może będzie wymagał dodatkowych prac budowlanych. Czy widoczne są jakiekolwiek rysy na ścianach pomieszczeń lub na tynku domu? Istnieje wiele innych dodatkowych szczegółowych elementów składających się na fachową ocenę stanu technicznego budynku. Ekspertyza doświadczonego inspektora lub konstruktora budowlanego jest zawsze przydatna przy kalkulacji kosztów remontu lub odnowienia starego budynku.

Wygląd zewnętrzny domu jest bardzo ważny, tak samo jak w przypadku ludzi. Nikt i nic nie zdobędzie drugiej szansy na wywarcie pierwszego wrażenia! Oczywiście wygląd istniejącego domu możemy zmienić. Pamiętajmy jednak, że cena domu nie zawiera kosztów modernizacji.

Każdy dom wymaga regularnych remontów...

Po 5 do 15 lat użytkowania:

• ...Nowe malowanie lub tapetowanie pomieszczeń,
• ...Naprawa uszkodzonych elementów powierzchni dachu,
• ...Wymiana wykładzin i parkietów,
• ...Naprawa instalacji do podgrzewania wody,
• ...Sprawdzić czy zewnętrzne tynki, drzwi, okna są jeszcze w dobrym stanie; obstukując małym młotkiem tynki można sprawdzić ich jakość, puste miejsca wydają inny charakterystyczny dźwięk,
• ...Sprawdzić instalację elektryczną.

Po 15 do 30 lat użytkowania:

• ...Nowe malowanie lub tapetowanie pomieszczeń,
• ...Kompletna wymiana instalacji ogrzewania domu na nową,
• ...Wymiana rynien i okapów z dachu,
• ...Sprawdzić instalację elektryczną oraz wszelkie urządzenia regulacyjne w domu.

Po 30 do 50 lat użytkowania:

• ...Nowe malowanie lub tapetowanie pomieszczeń,
• ...Remont kapitalny dachu, naprawa kominów,
• ...Wymiana wszelkich rur (nie zapomnieć o ogrzewaniu),
• ...Tynkowanie domu i pomieszczeń,
• ...Wymiana wykładzin i podłóg,
• ...Remont instalacji wodnej, sanitarnej i ściekowej,
• ...Sprawdzić instalację elektryczną,

Pamiętajmy cena domu nie zawiera kosztów jego remontu i modernizacji.

Istnieje nie zawsze potwierdzona racja, że lepiej kupić mały wolnostojący dom jednorodzinny niż połowę dużego domu. Bez względu na wielkość domu, czy będzie duży, czy będzie mały, zawsze warto zwrócić uwagę na dostateczną ilości miejsc do parkowania samochodów. Posiadanie własnego garażu warte jest poszukiwań, mimo dodatkowych kosztów. Wartość danej nieruchomości, zależy również od sąsiadów: czy są życzliwi i czy istnieją jakieś umowy z nimi?

Przed budową domu jednorodzinnego warto rozpatrzyć ewentualność przyszłościowej przebudowy domu na dom wielorodzinny i ewentualnie uwzględnić to w tworzonym przez architekta projekcie. Przysłowie mówi, że jeśli dom jest budowany przez zbyt wielu budowniczych to w końcu może być krzywy.

Przy nabywaniu działki budowlanej sprawdzić można historię działki oraz czy nie są gdzieś zakopane jakiekolwiek odpady nieprzyjazne środowisku; jako nowy właściciel gruntu będziecie Państwo odpowiedzialni za ochronę środowiska na swojej działce. Ponadto warto zwrócić uwagę na spoistość i zdolność gruntu do uniesienia nowej budowli - teren mokry będzie wymagał odwodnienia. Nie zapomnijmy odwiedzić Urzędu Gminy i sprawdźmy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Terenu, na którym znajduje się nasza przyszła działka budowlana. Czy istnieje możliwość podłączenia się do kanalizacji, budowa własnej oczyszczalni ścieków jest dodatkową inwestycją? Miejscowe plany zagospodarowania terenu, jeśli istnieją, są cennym źródłem informacji o tym, co może zmienić się w przyszłości, w okolicy, gdzie zamierzamy zakupić działkę. Warto, więc dokładnie obejrzeć otoczenie działki przed podęciem ostatecznej decyzji, w tym celu można np. wybrać się na przejażdżkę taksówką i zapytać: Czy to prawda, że jest to jedna z ładniejszych i spokojnych dzielnic mieszkalnych? Czy działa sprawnie komunikacja autobusowa? Taksówkarze posiadają zwykle wiele informacji.

Finansowanie inwestycji zakupu nieruchomości kredytem nie powinno pochłaniać więcej niż 50% naszych dochodów netto. Starajmy się dopasować cel, jakim jest zakup np. domu czy mieszkania do naszych możliwości finansowych. Zwykle aby uzyskać kredyt należy dysponować własnym kapitałem inwestycyjnym minimum 20% oraz zabezpieczyć wierzytelność banku hipotecznie. Jesli nie wiesz dokad zmierzasz, musisz byc ostrozny, bo mozesz tam nie dotrzec.

Kupujemy...?

• Większość przyszłych właścicieli domów marzy o domu z balkonem lub tarasem, na którym w ciszy można by się wylegiwać w słońcu. Marzenia powinny się spełniać.
• Ostatecznie klient i tylko klient decyduje o zakupie nieruchomości.
• Duże mieszkanie lub dom z małą łazienką, mimo iż nowocześnie urządzone nie jest komfortowym rozwiązaniem.
• Stare mieszkanie bez garażu lub miejsca do parkowania nie jest nigdy w pełni atrakcyjne.
• Dzieci są jednym z powodów do zmiany mieszkania czy domu na większe. Każde dziecko powinno mieć dostatecznie duży własny pokój.
• Mieszkając w domu położonym na uboczu, poza centrum miasta, tracimy czas na codzienne dojazdy do pracy, bliżej mamy jednak do terenów rekreacyjnych.
• Jeśli sąsiad wydaje się dziwny, to dobrze jest się nad tym zastanowić przed podjęciem ostatecznej decyzji o kupnie nieruchomości. Hałaśliwy sąsiad nigdy nie pozwoli nam na cieszenie się z wygód nowego mieszkania lub domu.
• Kupując dom zastanówmy się nad jego funkcjonalnością, wyglądem, położeniem i tym czego od niego oczekujemy. Może się okazać, że naszego przyszłego domu nigdy nie znajdziemy wśród ofert sprzedaży, zawsze jednak będziemy mogli zastanowić się nad jego budową.

Lista działania, jeśli zdecydujemy się na kupno lub budowę własnego nowego domu

1. Wybór lokalizacji

2. Wybór rodzaju domu

• wolnostojący
• bliźniak
• szeregowiec
• blok z apartamentami
• kamienica
• dom letniskowy

3. Budować czy kupić nowy lub stary dom

• budowa domu działka budowlana projekt domu materiały budowlane wykonawstwo
• zakup nowego domu
• zakup starego domu
  Mimo iż dom jest użytkowany, wymaga jednak dokonania wielu formalności związanych z jego zakupem. Poza sprawdzeniem m.in., księgi wieczystej domu, stanu prawnego działki, dojazdu do niej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinniśmy również sprawdzić dokumenty pozwolenia na budowę albo zgłoszenia oraz jej zakończenia i odbioru do użytkowania. Zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę obiektu budowlanego. Mając projekt domu można stwierdzić odstępstwa powierzchni, kubatury oraz inne np. rodzaju dachu budynku, które będą zgodnie z ustawą wymagały legalizacji samowoli budowlanej. Istnieje wiele rodzajów samowoli budowlanych, np. wykonywanie robót budowlanych w sposÄób odbiegający od warunków i ustaleń określonych w pozwoleniu bądź w przepisach. Ustawa Prawo budowlane zawiera przepisy umożliwiające legalizację samowoli budowlanej. Istotne znaczenie ma ustalenie daty zakończenia budowy, za zakończenie budowy obiektu budowlanego może być uznane doprowadzenie budynku do stanu, w którym przynajmniej w jego części będzie możliwe użytkowanie zgodne z przeznaczeniem. Ustawa daje możliwość legalizowania samowoli budowlanej jeżeli: upłynęło 5 lat od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części, lub budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, 1 stycznia 1995 r. Legalizacja jest możliwa, jeżeli budowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz budowa nie narusza przepisów budowlanych uniemożliwiających doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Do legalizacji poza uiszczeniem w/w opłaty niezbędne jest dostarczenie stosownych dokumentów, o których mowa w art. 48 ust. 3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940890414).

4. Poszukiwanie działki / nowego domu / nowego mieszkania

• decydujemy się na usługę pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podejmujemy sami poszukiwania
• rozmowa w Urzędzie Gminy o możliwości zakupu działki budowlanej z zasobów gminy
• informacje o interesującej nas działce uzyskamy składając w Urzędzie Gminy wniosek o wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunki zabudowy

5. Finansowanie

• rozmowa w banku o możliwości kredytowania
• oszacowanie wszystkich kosztów
• zebranie własnego kapitału
• określenie wszystkich źródeł finansowania
• decyzja o konieczności kredytowania
• określenie harmonogramu spłat kredytu
• zabezpieczenie spłat kredytu
• podpisanie umowy kredytowej, bank może wymagać podpisania wcześniej umowy przedwstępnej sprzedaży prawa do nieruchomości

6. Umowy

• zakup działki budowlanej - akt notarialny
• projekt domu - umowa z architektem
• wniosek do Starosty o pozwolenie na budowę - Od 4 września 2013 r. obowiązuje nowelizacja rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, z 7 sierpnia, w sprawie składania wniosków o pozwolenia na budowę.
• wybór firmy budowlanej - podpisanie umowy z wykonawcą, ustalenie terminu rozpoczęcia budowy
• Uzyskaj zgodę - Jak uzyskać zgodę na budowę domu?
• rozpoczęcie budowy, dziennik budowy
• zamiast budować decydujemy się na zakup domu - akt notarialny

7. Ważne ubezpieczenia

• ubezpieczenie ryzyk budowlanych

8. Odbiór budowy domu Art. 54-60 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940890414)

• zakończenie budowy, dziennik budowy
• oświadczenie kierownika budowy o wybudowani domu zgodnie z projektem, protokół odbioru domu
• dziennik, protokoły odbiorów przedstawicieli dostawcy mediów
• inwentaryzacja geodezyjna
• zgłoszenie budynku do użytkowania
• decyzja o przyjęciu budynku do zasobów i nadaniu numeru

Inwestycja w nieruchomości jest alternatywą do inwestowania w akcje, czy inne walory giełdowe, jednak nie wszystkie atrakcyjne oferty zapewniaja relatywnie szybki zwrot kapitału, na co zwraca uwagę Beniamin Graham w podręczniku Inteligentny Inwestor