Sprzedający nieruchomość chce ją szybko sprzedać, a kupujący tanio kupić. Co może więc zrobić właściciel nieruchomości, aby ją szybko sprzedać? Zachęcamy zastanowić się wpierw, jak skorzystać z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami, zależy to m.in. od zobowiązań i postanowień zawartych w umowie pośrednictwa.


Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa warunki w zakresie pośrednictwa (art. 179-183) - zawarcie umowy pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3) oraz obowiązek ubezpieczenia.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami (art. 181 ust. 3). Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w art. 181 ust. 3, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa stanowi załącznik do tej umowy. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niezwłocznie informuje stronę umowy pośrednictwa o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia - art. 181 ust. 3.

Artykuł 180 ust. 4 ustawy zawiera definicję umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową cywilno-prawną, o świadczenie usług, dwustronnie zobowiązującą. Umowa pośrednictwa nie posiada wzorca ustawowego, do którego można by się odwołać. Zgodnie z zasadą wolności umów, w granicach wyznaczonych przez przepisy prawa oraz zasadami współżycia społecznego, strony same decydują o treści umowy. Należy więc zwrócić uwagę przy ustalaniu treści umowy i w przypadku wątpliwości radzimy skorzystać z usług znajomego prawnika. Do istotnych składników treści umowy należą zobowiązania pośrednika i zamawiającego. W umowie pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów ( m.in. umów sprzedaży, kupna, dzierżawy, wynajmu, najmu nieruchomości ), a zamawiający zobowiązuje się m. in. do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Sposób ustalenia i wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynika wyłącznie z uzgodnienia pomiędzy stronami umowy pośrednictwa. W razie nieokreślenia wysokości wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte ze względu na rodzaj umowy końcowej. Korzystanie z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami w Polsce nie jest obligatoryjne. Podpisując umowę pośrednictwa w lokalu prowadzonej przez pośrednika działalności gospodarczej możemy przyjąć, że osoba, która nas obsługuje, jest uprawniona do działania w imieniu przedsiębiorcy ( art. 97 k.c. ). W literaturze fachowej przyjmuje się, że umowa pośrednictwa jest najbardziej zbliżona nie do umowy zlecenia, lecz do umowy agencyjnej (S. Brzeszczyńska, Umowy w obrocie nieruchomościami, C. H. Beck 2003).
„Pośrednictwo polega na wykonywaniu czynności faktycznych a nie prawnych, pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy będzie możliwe ale już z udziałem tylko samych zainteresowanych i pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadziły zainteresowanych do zawarcia takiej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku.” - Wyrok Sądu Najwyższego V CK 295 z 2005 r.

Pośrednik świadczy usługi objęte umową z należytą starannością, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, standardami zawodowymi pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zasadami etyki zawodowej. Umowa pośrednictwa należy do umów opartych na zasadzie wzajemnego zaufania i powinna być skonstruowana w sposób jasny, jednakowo chroniący interesy obu stron umowy, możliwości dochodzenia swoich praw oraz obowiązki.

Prawa przysługujące konsumentowi

Od 25 grudnia 2014 roku Ustawa o prawach konsumenta określa m.in.: prawa przysługujące konsumentowi, obowiązki przedsiębiorcy zawierającego umowę z konsumentem, zasady i tryb zawierania z konsumentem umowy w lokalu przedsiąbiorcy, na odległość i poza lokalem przedsiębiorstwa. Z umową na odległość mamy do czynienia, gdy umowa jest zawierana bez jednoczesnej obecności obu stron, np. umowa przez Internet, umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa to umowa z konsumentem zawartą przy jednoczesnej fizycznej obecności stron w miejscu, które nie jest lokalem przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy.

Zgodnie z ustawą przedsiębiorca - pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek m.in.:
- poinformować o łącznej cenie lub wynagrodzeniu za świadczenie wraz z podatkami,
- sposobie i terminie spełnienia świadczenia przez pośrednika,
- odpowiedzialności pośrednika,
- czasie trwania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,
- prawie odstąpienia od umowy.

Konsument, który zawarł umowę na odległość lub poza lokalem przedsiębiorcy, może w terminie 14 dni odstąpić od niej bez podawania przyczyny i bez ponoszenia kosztów, z wyjątkiem kosztów określonych w art. 33, art. 34 ust. 2 i art. 35. Jeżeli konsument nie został poinformowany przez przedsiębiorcę o prawie odstąpienia od umowy, prawo to wygasa po upływie 12 miesięcy.

Ustawa o prawach konsumenta wprowadza szereg zmian w Kodeksie Cywilnym i innych przepisach prawa, zawiera również informacje dotyczące korzystania z prawa odstąpienia od umowy oraz wzór pouczenia o odstąpieniu od umowy.

Rodzaje umów pośrednictwa

Umowa pośrednictwa może być sporządzona z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika, stosuje się do niej przepisy art. 550 k.c. ( Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odsprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu ). Wyłączność udzielona przez zamawiającego oznacza, że zamawiający nie będzie powierzał innym osobom czynności zmierzających np. do zbycia przedmiotowej nieruchomości poprzez sprzedaż.
W przypadku sprzedaży, właściciel nieruchomości może podpisać tzw. umowę otwartą pośrednictwa sprzedaży, umowę na wyłączność pośrednictwa sprzedaży lub umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na zasadach wyłączności typu bezpośredniego.

Umowa otwarta

W przypadku otwartej umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, właściciel nieruchomości zgłasza chęć jej sprzedaży do kilku biur pośrednictwa, podpisując tym samym kilka umów pośrednictwa typu otwartego. Umowa pośrednictwa typu otwartego zwykle obowiązuje na czas nieokreślony, aż do znalezienia nabywcy.
Żaden pośrednik, po podpisaniu umowy otwartej, nie zaangażuje się efektywnie w promocję oferty i poszukiwania klienta, zwykle ograniczy się do oferowania nieruchomości swoim klientom. Prowizję ( wynagrodzenie pośrednika wyrażone procentowo od ceny transakcji w przypadku sprzedaży ) płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Jest to korzystne dla sprzedającego nieruchomość, ale nie dla kupującego.

Umowa na wyłączność

Najczęściej umowy pośrednictwa sprzedaży w obrocie nieruchomościami z zastrzeżeniem wyłączności są sformułowane w ten sposób, że sprzedający zobowiązuje się zapłacić pośrednikowi prowizję, jeżeli w trakcie trwania umowy ( zazwyczaj zawartej na czas określony ) nieruchomość będąca przedmiotem umowy zostanie sprzedana klientowi, który oglądał nieruchomość i uzyskał skierowanie adresowe od pośrednika. Zawarcie umowy na zasadzie wyłączności, oznacza obowiązek zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem pośrednika bez względu na sposób nawiązania kontaktu z nabywcą (kontrahentem), a także oznacza obowiązek zapłaty umówionego wynagrodzenia, w przypadku wykonania zobowiazań przez pośrednika. Umowa pośrednictwa powinna określać wysokość należnego pośrednikowi odszkodowania w przypadku dokonania transakcji bez udziału pośrednika, w określonym w umowie czasie po okresie jej obowiązywanie, ze wskazanym przez pośrednika nabywcą. Umowa na wyłączność motywuje pośrednika do zaangażowania, m.in. w reklamę, większych środków i ułatwia współpracę z innymi pośrednikami; zawierana jest na czas określony: np. 6 miesięcy - mieszkania, rok i dłużej - domy, działki. Pośrednik przyjmując ofertę na wyłączność, zwykle wprowadza ją i udostępnia wszystkim pośrednikom poprzez komputerowy system wielokrotnego oferowania nieruchomości MLS. System MLS ( Multiple Listing System ) to informatyczny system wielokrotnego oferowania zawierający uporządkowane informacje o ofertach nieruchomości. Pośrednik ma obowiązek wprowadzenia oferty do sytemu, w ten sposób dokonuje jej rozpowszechnienia wśród innych pośredników, z którymi współpracuje w ramach sytemu. Należy podkreślić, że pośrednik może włączyć ofertę do sytemu MLS jedynie w sytuacji zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości na zasadzie wyłączności. Współpraca w ramach systemu MLS jest korzystna dla klienta, pozwala włączyć do sprzedaży innych pośredników, przyśpieszyć i zwiększyć szansę na szybką sprzedaż nieruchomości. Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Zawieranie umów na zasadzie wyłączności zalecane jest przez Standardy Zawodowe Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Normę Europejską PN-EN 15733:2010 (Usługi agentów nieruchomości - Wymagania dotyczące świadczenia usług przez agentów nieruchomości).

Umowa bezpośrednia

Profesjonalni pośrednicy w obrocie nieruchomościami oferują swoim klientom podpisanie tzw. umowy bezpośredniej. Jest to zasadniczo umowa na wyłączność, z tą jednak różnicą, że wynagrodzenie płaci tylko sprzedający. Zwykle oferta nieruchomości zostaje wprowadzona do systemu MLS i jest oferowana klientom poszukującym przez wszystkich pośredników, co gwarantuje najszybszą sprzedaż. W umowie bezpośredniej pośrednik zobowiązuje się, że nie pobierze wynagrodzenia od kupującego, uzyskuje także zgodę na reklamowanie nieruchomości w mediach oraz publikowanie pełnego adresu nieruchomości. Klient poszukujący znając adres oferty bezpośredniej może łatwo sprawdzić jej lokalizację, nie płaci prowizji, koncentruje się tylko na poszukiwaniu nieruchomości, a następnie negocjacjach ceny. Fakt, że klient kupujący nie płaci prowizji, znacznie przyspiesza sprzedaż nieruchomości ( Więcej: Urszula Wysokinska NGA patrz również Poradniki i komunikaty prasowe UOKiK: Jak poradzić sobie na rynku nieruchomości? oraz Pośrednik poszukiwany ).

Zobowiązania zamawiającego w umowach na wyłączność

Właściciel nieruchomości w umowach pośrednictwa sprzedaży na wyłączność i bezpośredniej oświadcza m.in., że:
– zobowiązuje się kierować do biura pośrednika wszystkich klientów zainteresowanych kupnem nieruchomości,
– nie jest związany żadną inną umową pośrednictwa sprzedaży oferowanej nieruchomości,
– zobowiązuje się współdziałać z pośrednikiem w organizowaniu oględzin nieruchomości przez potencjalnych klientów
– zobowiązuje się prowadzić negocjacje z klientami wyłącznie z udziałem pośrednika,
– zobowiązuje się informować pośrednika o wszystkich zgłaszających się i zainteresowanych ofertą klientach,
– zobowiązuje się nie prezentować nieruchomości osobom, które nie przybędą w asyście pośrednika.

W przypadku umowy na wyłączność i umowy bezpośredniej, sprzedający kontaktuje się tylko z jednym biurem nieruchomości. Pośrednik realizując umowę pośrednictwa angażuje się do swojego zadania jakim jest szybka sprzedaż, bo wie, że on sam za wykonaną pracę otrzyma wynagrodzenie, a inny pośrednik będzie z nim chętnie współpracować przy poszukiwaniu potencjalnego nabywcy oferowanej nieruchomości.

Sprzedający decydując się na podpisanie umowy na wyłączność lub umowy bezpośredniej pośrednictwa daje pośrednikowi wyłączne prawo do sprzedaży swojej nieruchomości, co pozwala pośrednikowi efektywnie reklamować i promować przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość. Pośrednik bierze aktywny udział w prezentacjach nieruchomości, w negocjacjach ceny sprzedaży oraz gwarantuje wynagrodzenie dla innego, współpracującego z nim pośrednika, obsługującego przyszłego nabywcę. Klient kupujący nie płaci prowizji wszelkie negocjacje ceny zależne są od właściciela nieruchomości lub pośrednika mającego do tego typu działań stosowne pełnomocnictwo.

Wypowiedzenie umowy pośrednictwa

Wypowiedzenie jest oświadczeniem złożonym przez jedną ze stron umowy, które dla swej skuteczności nie wymaga akceptacji drugiej strony. Możliwość wypowiedzenia umowy wynika z przepisów prawa - Kodeks Cywilny ( art. 77, art. 746 § 3 ), jak i z zawartych w umowie postanowień. Umowa pośrednictwa, opiera się na stosunku wzajemnego zaufania stron, jej charakter sprawia, że może być wypowiedziana przez każdą ze stron nawet bez ważnego powodu oraz że strony nie mogą w umowie z góry zrzec się uprawnienia do jej wypowiedzenia z ważnych powodów, o czym w odniesieniu do umowy zlecenia stanowi art. 746 § 3 k.c. W przypadku umowy pośrednictwa zawartej na czas nieokreślony można ją rozwiązać zachowując okres wypowiedzenia, art 365 k.c. - Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu. Wypowiedzenie niezgodne z pzrepisami prawa lub postanowieniami zawartej umowy staje się bezskuteczne. Postanowienie dotyczące wypowiedzenia, powinno być jasno sformułowane w umowie pośrednictwa (np. Stronom przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy na piśmie z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia.) i jeśli to konieczne odpowiednio zgodnie z prawem doprecyzowany.
Wypowiedzenie w formie pisemnej powinno zawierać, poza danymi adresowymi i podpisem, treść wypowiedzenia umowy pośrednictwa:

"Niniejszym oświadczam, iż zgodnie z § ... wypowiadam umowę pośrednictwa sprzedaży mojego mieszkania zawartą dnia ………………… w …………………".

Natomiast prawo odstapienia od umowy wynika z Ustawy o prawach konsumenta. W przypadku zawarcia umowy pośrednictwa w lokalu przedsiębiorcy, można ją wypowiedzieć pisemnie i dostarczyć posrednikowi wypełniony formularz o odstapieniu od umowy - patrz Ustawa o prawach konsumenta
– Adresat [w tym miejscu przedsiębiorca powinien wpisać nazwę przedsiębiorcy, pełny adres pocztowy oraz, o ile są dostępne, numer faksu i adres e-mail]
– Ja/My(*) niniejszym informuję/informujemy(*) o moim/naszym odstąpieniu od umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami(*)
– Data zawarcia umowy
– Imię i nazwisko konsumenta(-ów)
– Adres konsumenta(-ów)
– Podpis konsumenta(-ów) (tylko jeżeli formularz jest przesyłany w wersji papierowej)
– Data
----------------------------------------
(*) Niepotrzebne skreślić.


Strona umowy pośrednictwa, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli pośrednik nie dopełnił obowiązku ubezpieczenia i nie przedłożył kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania pisemnego wezwania - art. 181 ust. 3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawowe zapisy (klauzule) w umowach pośrednictwa - wzór umowy

  • Data i miejsce zawarcia umowy
  • Nazwa i adresy Stron umowy "Zamawiający" - "Pośrednik", adres do korespondencji Zamawiajacego
  • Wskazanie pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy
  • Numer licencji agenta pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
  • Dane dotyczące przedmiotu umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
  • Opis nieruchomości - przedmiotu umowy
  • Cel umowy pośrednictwa
  • Czy umowa jest umową na wyłączność, czy też nie; warunki umowy na wyłączność
  • Zobowiązanie pośrednika do dokonania na rzecz zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy będącej przedmiotem usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami obejmujące, m.in. zapoznanie się ze stanem nieruchomości, współpracę z innymi firmami w celu poszukiwania osób zainteresowanych nabyciem reklamowanej nieruchomości, pomoc w gromadzeniu dokumentów wymaganych do podpisania umowy, przygotowanie i organizacja podpisania notarialnej umowy przenoszącej własność
  • Zamawiający powierza wykonywanie czynności pośrednictwa dotyczące przedmiotowej nieruchomości, dla celu określonego w umowie. Zobowiązania zamawiającego, m.in. zamawiający będzie traktować uzyskane od pośrednika wiadomości o skierowanych klientach jako poufne w stosunku do osób trzecich. Zamawiający powiadomi pośrednika o zamiarze i terminie podpisania umowy notarialnej. Zgoda zamawiającego na wykonywanie usługi pośrednictwa przez pośrednika dla obu stron transakcji na warunkach uczciwego traktowania.
  • Upoważnienie dla pośrednika do występowania w imieniu zamawiajacego do organów administracji, urzędów oraz sądów o wydanie i okazanie dokumentów, które okażą się niezbędne lub pomocne do zrealizowania celu umowy pośrednictwa, jak również do ich odbioru
  • Należne opłaty i wynagrodzenie pośrednika
  • Ustalenia, w tym warunki płatności
  • Współpracę z innymi firmami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
  • Ewentualne ograniczenia świadczonych usług
  • Określić jednoznacznie, czy pośrednik nieruchomości działa wyłącznie dla jednej strony transakcji
  • Okres ważności umowy
  • Zasady i warunki rozwiązania (wypowiedzenia) umowy pośrednictwa - Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy
  • Możliwość i sposób przedłużenia ważności umowy pośrednictwa
  • Informacja na temat ubezpieczenia pośrednika - Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w art. 181 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa stanowi do niej załącznik. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niezwłocznie informuje stronę umowy pośrednictwa o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Odpowiedzialność cywilna za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, zgodnie z art. 471 k.c., jest uzależniona od zaistnienia szkody i jej rozmiaru.
  • Oświadczenie o ochronie danych osobowych, zgoda zamawiajacego na przetwarzanie danych osobowych i współpracę z innymi biurami pośrednictwa
  • Klauzula dotyczące właściwej miejscowo jurysdykcji
  • Podpisy stron umowy

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Od 9 marca 2015 roku Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków określa m.in.: zasady sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku: 1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży; 2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 3) wynajmowanego. Przez charakterystykę energetyczną należy rozumieć zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Zgodnie z ustawą, właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazuje odpowiednio nabywcy albo najemcy: 1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy najmu. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.

Literatura



Pośrednik nie powinien oferować na rynku żadnych nieruchomości swoich potencjalnych klientów, bez podpisanej umowy pośrednictwa w obrocie niruchomościami.

Klient zamawiający po podpisaniu, np. umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, może żądać od pośrednika udokumentowania działań, jakie podjął pośrednik, aby zrealizować umowę. Prawa zamawiającego wynikają z podpisanej umowy pośrednictwa, Ustawy o prawach konsumenta, Standardów zawodowych pośredników, przepisów dotyczących zawierania umów ( Kodeks Cywilny). Zakazane jest stosowanie w w/w umowach pośrednictwa postanowień zamieszczonych w rejestrze niedozwolonych klauzul umownych UOKiK.


Znajdź agencję nieruchomości.

Sprzedający jako właściciel nieruchomości może zaangażować pośrednika również m.in. w celu prowadzenia pertraktacji i negocjacji cenowych. Bądź zawsze uczciwym, otwartym i komunikatywnym w kontaktach z potencjalnym nabywcą, pamiętaj, aby nie składać oświadczeń na temat sprzedawanej nieruchomości, które byłyby niezgodne z prawdą lub wprowadzały w błąd.