Sprzedający nieruchomość chce ją szybko sprzedać, a kupujący tanio kupić. Co może więc zrobić właściciel nieruchomości, aby ją szybko sprzedać? Zachęcamy zastanowić się wpierw, jak skorzystać z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami, zależy to m.in. od typu umowy pośrednictwa.




Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Od 1 stycznia 2014 roku Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa jedynie dwa warunki w zakresie pośrednictwa - zawarcie umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3) oraz obowiązek ubezpieczenia. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową cywilno-prawną, o świadczenie usług, dwustronnie zobowiązującą. Umowa pośrednictwa nie posiada wzorca ustawowego, do którego można by się odwołać. Zgodnie z zasadą wolności umów, w granicach wyznaczonych przez przepisy prawa oraz zasadami współżycia społecznego, strony same decydują o treści umowy. Należy więc zwrócić uwagę przy ustalaniu treści umowy i w przypadku wątpliwości radzimy skorzystać z usług znajomego prawnika. Do istotnych składników treści umowy należą zobowiązania pośrednika i zamawiającego. W umowie pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów ( m.in. umów sprzedaży, kupna, dzierżawy, wynajmu, najmu nieruchomości ), a zamawiający zobowiązuje się m. in. do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Sposób ustalenia i wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynika wyłącznie z uzgodnienia pomiędzy stronami umowy pośrednictwa. W razie nieokreślenia wysokości wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte ze względu na rodzaj umowy końcowej. Korzystanie z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami w Polsce nie jest obligatoryjne. Podpisując umowę pośrednictwa w lokalu prowadzonej przez pośrednika działalności gospodarczej możemy przyjąć, że osoba, która nas obsługuje, jest uprawniona do działania w imieniu przedsiębiorcy ( art. 97 k.c. ). W literaturze fachowej przyjmuje się, że umowa pośrednictwa jest najbardziej zbliżona nie do umowy zlecenia, lecz do umowy agencyjnej (S. Brzeszczyńska, Umowy w obrocie nieruchomościami, C. H. Beck 2003).
„Pośrednictwo polega na wykonywaniu czynności faktycznych a nie prawnych, pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy będzie możliwe ale już z udziałem tylko samych zainteresowanych i pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadziły zainteresowanych do zawarcia takiej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku.” - Wyrok Sądu Najwyższego V CK 295 z 2005 r.


Pośrednik świadczy usługi objęte umową z należytą starannością, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, standardami zawodowymi pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zasadami etyki zawodowej. Umowa pośrednictwa należy do umów opartych na zasadzie wzajemnego zaufania i powinna być skonstruowana w sposób jasny, jednakowo chroniący interesy obu stron umowy, możliwości dochodzenia swoich praw oraz obowiązki.

Prawa przysługujące konsumentowi

Od 25 grudnia 2014 roku Ustawa o prawach konsumenta określa m.in.: prawa przysługujące konsumentowi, obowiązki przedsiębiorcy zawierającego umowę z konsumentem, zasady i tryb zawierania z konsumentem umowy w lokalu przedsiąbiorcy, na odległość i poza lokalem przedsiębiorstwa. Z umową na odległość mamy do czynienia, gdy umowa jest zawierana bez jednoczesnej obecności obu stron, np. umowa przez Internet, umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa to umowa z konsumentem zawartą przy jednoczesnej fizycznej obecności stron w miejscu, które nie jest lokalem przedsiębiorstwa danego przedsiębiorcy.

Zgodnie z ustawą przedsiębiorca - pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek m.in.:
- poinformować o łącznej cenie lub wynagrodzeniu za świadczenie wraz z podatkami,
- sposobie i terminie spełnienia świadczenia przez pośrednika,
- odpowiedzialności pośrednika,
- czasie trwania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,
- prawie odstąpienia od umowy.

Konsument, który zawarł umowę na odległość lub poza lokalem przedsiębiorcy, może w terminie 14 dni odstąpić od niej bez podawania przyczyny i bez ponoszenia kosztów, z wyjątkiem kosztów określonych w art. 33, art. 34 ust. 2 i art. 35. Jeżeli konsument nie został poinformowany przez przedsiębiorcę o prawie odstąpienia od umowy, prawo to wygasa po upływie 12 miesięcy.

Ustawa o prawach konsumenta wprowadza szereg zmian w Kodeksie Cywilnym i innych przepisach prawa, zawiera również informacje dotyczące korzystania z prawa odstąpienia od umowy oraz wzór pouczenia o odstąpieniu od umowy.

Umowa pośrednictwa może być sporządzona z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika, stosuje się do niej przepisy art. 550 k.c. ( Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odsprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu ). Wyłączność udzielona przez zamawiającego oznacza, że zamawiający nie będzie powierzał innym osobom czynności zmierzających np. do zbycia przedmiotowej nieruchomości poprzez sprzedaż.

W przypadku sprzedaży, właściciel nieruchomości może podpisać umowę pośrednictwa sprzedaży otwartą, umowę na wyłączność lub umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na zasadach wyłączności typu bezpośredniego.

Umowa otwarta pośrednictwa sprzedaży nieruchomości

W przypadku umowy otwartej, właściciel nieruchomości zgłasza chęć jej sprzedaży do kilku biur pośrednictwa, podpisując tym samym kilka umów pośrednictwa typu otwartego. Umowa pośrednictwa typu otwartego zwykle obowiązuje na czas nieokreślony, aż do znalezienia nabywcy.

Wypowiedzenie umowy pośrednictwa

Wypowiedzenie jest oświadczeniem złożonym przez jedną ze stron umowy, które dla swej skuteczności nie wymaga akceptacji drugiej strony. Możliwość wypowiedzenia umowy wynika z przepisów prawa - Kodeks Cywilny ( art. 77 § 3 ), jak i z zawartych w umowie postanowień. Wypowiedzenie niezgodne z pzrepisami prawa lub postanowieniami zawartej umowy staje się bezskuteczne. Postanowienie dotyczące wypowiedzenia, powinno być jasno sformułowane w umowie pośrednictwa (np. Stronom przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy na piśmie z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia.) i jeśli to konieczne odpowiednio zgodnie z prawem doprecyzowany.
Wypowiedzenie w formie pisemnej powinno zawierać, poza danymi adresowymi i podpisem, treść wypowiedzenia umowy pośrednictwa w formie np. "Niniejszym oświadczam, iż zgodnie z § ... wypowiadam umowę pośrednictwa sprzedaży mojego mieszkania zawartą dnia ………………… w …………………".

Natomiast prawo odstapienia od umowy wynika z Ustawy o prawach konsumenta. W przypadku zawarcia umowy pośrednictwa w lokalu przedsiębiorcy, można ją wypowiedzieć pisemnie i dostarczyć posrednikowi wypełniony formularz o odstapieniu od umowy - patrz Ustawa o prawach konsumenta
– Adresat [w tym miejscu przedsiębiorca powinien wpisać nazwę przedsiębiorcy, pełny adres pocztowy oraz, o ile są dostępne, numer faksu i adres e-mail]
– Ja/My(*) niniejszym informuję/informujemy(*) o moim/naszym odstąpieniu od umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami(*)
– Data zawarcia umowy
– Imię i nazwisko konsumenta(-ów)
– Adres konsumenta(-ów)
– Podpis konsumenta(-ów) (tylko jeżeli formularz jest przesyłany w wersji papierowej)
– Data
----------------------------------------
(*) Niepotrzebne skreślić.